杨海静（天津工业大学法学院副教授）：从优先承租权看民法典与房住不炒

【要点】法典确立承租人的优先承租权，既是对民事主体现实需求的回应，同时也有其地方立法基础，保护承租人的利益与国家“房住不炒”的宏观调控政策也密切相关。

【发言内容】

十九大以来，国家确立了“房住不炒”的宏观调控政策，在雄安新区的试点建设中也提出了“只租不售”的设想。依据租赁合同产生的租赁权一直具有部分物权的色彩，比如买卖不破租赁、承租人的优先购买权等制度。各国法律制度之所以如此设计，均是因为租赁合同的稳定与民事主体关系重大。以房屋租赁为例，无论是居住性房屋租赁还是经营性的房屋租赁，承租人均通过合同的方式形成了以特定租赁物为中心的生活生产活动，建立了较为稳定的联系和预期。这是租赁合同与一般的买卖合同、委托合同不同的地方。

优先承租权与所有权人的所有权是存在利益冲突的，这一点在公租房当中可能还不太明显，但在私人所有的房屋中表现得就比较突出。比如说，合同期满之后，为什么所有权人不能够自由选择承租人，为什么不能把它租给亲戚或者朋友，或者，就是单纯因为相处不适不愿意租给原先的承租人，为什么不行？

出于对所有权人利益的保护，民法典在确定优先承租权时强调了“同等条件”。“同等条件”的设置是民法典在所有人和承租人之间进行利益衡量后的制度设计。“同等条件”应该包括租赁价格、支付方式、租赁期限、承租人的信用状况等。

我们也会预见到，就像优先购买权一样，未来出租人可能会在合约中做出预先的风险安排。如在租赁合同中约定或者写入“租赁合同到期承租人放弃优先承租权”的条款，这一事先的风险分配机制是民事主体意思自治、行使权利的一种表现，应予保护。

杨海静